분당아파트 다른이야기_2.4 부동산대책 주택공급확대정책과 기존 부동산대책

 

이번 정부에서 발표한 2.4 주택공급대책 방안은 아래의 3대 기본원칙에 기초하고 있습니다.

첫째_주민 삶의 질 관점에서 획기적으로 규제완화

도심 내에 충분한 물량의 품질 높은 주택을 공급하기 위해 용적률, 층 수 등 도시․건축규제를 완화하고, 공공과 함께 한다면 과도한 기부채 납을 완화하고 재건축 초과이익 부담금을 받지 않는다는 원칙을 가지 고 있습니다.

둘째_공공주도로 절차를 대폭 간소화

공공이 한국토지주택공사, 세입자 등의 다양한 이해관계를 조율하 고, 신속한 인허가 및 부지확보를 통해 사업기간을 5년 이내로 대폭 단축 을 원칙한다는 내용입니다.

셋째_그 결과 발생하는 이익은 함께 공유

규제완화와 사업기간 단축으로 발생하는 이익은 한국토지주택공사 대한 충분한 수익, 세입자․영세상인의 안정된 삶, 생활 인프라 확충, 지역사회 정주여건 개선 등으로 공유하겠다는 원칙입니다.

입지유형			공급 확대 방안
1. 재개발 재건축 (도시및주거환경정비법)			공공 직접 시행 정비사업 신설 ①지원 : 토지주 수익보장 절차 간소화 및 사업성 개선 ②공공성 : 잔여 이익은 생활 SOC 공공임대 등 공적 활용
2.도심공공주택복합사업 (공공주택 특별법)			입지 유형별 복합/특화 개발사업 신설 ①구조 : 공공시행 수용방식 +토지주우선 공급
	1) 역세권(5천㎡이상) (승강장 350m 이내)		주거상업고밀지구 신설 ①지원 : 용적률, 상업 비율 및 주차장 의무 완화
	2) 준공업(5천㎡이상) (산업쇠퇴지역)		주거산업융합지구 신설 ①지원 : 용도지역 변경, 건축인센티브 부여 등
	3) 저층 노후(1만㎡이상) (공공개입 필요 노후지역)		주택공급활성화지구 신설 ①지원 : 용적률 등 도시·건축 인센티브 부여
3. 소규모정비사업 (빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법)			소규모 정비 절차 신설·정비 ①구조 : 민간 자율 원칙, 토지주 동의로 공공 직접 시행 가능
	1) 역세권 소규모 (5천㎡ 미만)		소규모 재개발 신설 ①구조 : 지자체 구역 지정, 조합 자율 시행 ②지원 : 도심공공주택복합사업과 동일 지원
	2) 준공업 소규모 (5천㎡ 미만)
	3) 신구 혼재 노후 주거 (1만㎡ 미만)		소규모 주택 정비 관리지역 신설 ①구조 : 지자체 관리계획 수립 민간이 체계적 정비 ②지원 : 소규모정비 요건 완화 도시‧건축규제 완화 등
4. 도시재생 (도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법)			주거재생혁신지구 도입, 도시재생 인정제도 확대 ①지원 : 부지확보 용이성 제고, 재정지원 등

2.4 주택공급대책의 주요내용

1. 수도권 약 61.6만호(서울 약32만호) + 5대 광역시 등 약22만호 공공분양 70~80% + 공공자가, 공공임대 20~30% 혼합 공급하여 2025년까지 전국 대도시에 약 83.6만호 신규부지를 확보하여 주택 공급부지 확보할 계획을 2021년 2월 4일 발표했습니다.

2. 금번 83.6만호 중 약 57.3만호는 도심내 신규 사업을 통해, 약 26.3만호는 신규 공공택지 지정 등을 통해 확보할 계획입니다.

3. 기존 주거복지로드맵 및 3기 신도시 등을 통해 추진 중인 수도권 127만호 공급계획을 합하면 약 200만호 이상으로, 역대 최대 수준 공급 대책입니다.

4. 이번 2.4주택공급대책에서 제시한 물량은 면밀한 입지요건 검증 및 GIS 분석을 통해 사업이 가능한 부지들을 확인하고, 그동안 정부 또는 민간에서 추진했던 사업들의 주민참여율을 근거로 공급물량을 산출된 계획내용입니다.

2017년부터 2020년 8월까지 발표된 기존 부동산정책

2017년 문재인 정부 출범 당시 100대 국정과제에서 복지국가를 위한 [서민 이 안심하고 사는 주거 환경 조성]과 [청년과 신혼부부 주거 부담 경감]을 발표하였습니다. 이를 위한 부동산 정책의 핵심기조는 ‘주택 공공성 강화’ 로 집은 투자의 대상이 아닌 거주의 대상이라는 점을 시장에 명확하게 인식시키기 위한 투기수요를 철저히 차단하는 부동산 정책은 다음과 같이 발표 된 내용을 크게 3가지 주택정책으로 간단 요약해서 살펴보았습니다.

유형	내용
유동성 규제	1) 주택담보대출 규제강화 ① 무주택세대 등 실수요자 중심 LTV 규제 ② 2주택이상 다주택자의 경우 주택담보대출 금지 ③ 주택 매매.임대사업자 주택담보대출 금지 2) 갭투자 방지 ① 전세자금대출 보증제한 강화 ② HUG 전세대출보증한도 주택금융공사 하향 조정 3) 서민.실수요자 보호 ① 규제지역 LTV 10%p 우대 대상 확대 ② 보금자리론, 디딤돌대출등 정책모기지 LTV 70% 지원 ③ 버팀목대출 등 전월세 대출 금리 인하
세제 개편	1) 법인 ① 종부세 최고세율 적용 ② 종부세 공제(6억원) 및 종부세 세부담 상한 페지 ③ 조정대상지역 내 신규임대 주택에 종부세 과세 ④ 주택 양도시 법인세 추가세율 인상 2) 다주택자 ① 종부세 중과세율 인상 -.3주택이상, 조정2주택 : 0.6-3.2% -> 1.2-6.0% ② 양도소득세율 인상(21.6.1이후 양도분부터 적용) -. 2주택 : 기본세율+10%p -> 20%p -. 3주택이상 : 기본세율+20%p -> 30%p 3) 서민,실수요자 보호 ① 생애최초 주택에 대해 취득세 감면 ② 중저가 주택 재산세 부담 완화 ③ 1세대 1주택 보유자 종부세 합산공제율 확대
임차인 보호	1) 계약갱신청구권 ① 2년+2년 계약 보장 ② 임대인 변경시 계약갱신청구권 행사 가능 (단, 임대인 실거주 목적 경우 계약갱신 거부가능) 2) 전월세 상한제 ① 계약 갱신시 임대료 증액 5% 범위내로 제한 ② 전세, 월세 전환은 임차인 동의시만 가능 3) 임대차 신고제 ① 전월세 계약 30일이내 임대차 계약정보 신고 ② 임대차신고시 자동 확정일자 부여 ③ 수집된 정보는 임차인 등 대상으로 제공 ④ 임대차 신고제 DB등 구축하고 21.6월부터 시행

 

" 2.4 주택공급대책과 기존 발표된 부동산정책과 차이점은 무엇일까? "

2017년 6월부터 2020년 8월까지 기존 발표된 부동산정책의 주요내용은 투기수용 근절과 실수요자 보호를 위한 부동산정책으로 시장에 넘쳐나는 자금의 유동화를 부동산 투기로 보고, 주택담보대출 규제와 세금규제등 강력한 규제정책을 펼쳤지만, 시장의 주택매매시장은 꾸주한 상승세를 기록하면서 점점 더 주택의 양극화가 심해졌습니다.

이번 2.4부동산정책은 공공주택3080플러스, 대도시권 주택공급 확대방안 마련계획을 2025년까지 서울, 경기 등 전국에 총 83만6000호의 신규주택 공급확대정책으로 바꿔었습니다.

이 중 57만3000호 도심 내 공공재개발, 재건축 등을 통해 신규공급하고, 나머지 26만3000호는 신규 공공택지정을 통해 추가 공급하겠다는 공급확대정책입니다.한국토지주택공사, 서울주택도시공사 등의 공공역활을 강화하여 추진속도를 높일 예정이며, 용절률 상향, 재건축 초과이익 부담금 미부과 등 각종 규제도 완하해 민간의 적극적인 참여를 유도한 점이 특징이면서, 차이점입니다.

새하마노이야기 생각_우선적으로 정부가 실시해야 할 부동산대책은 과연 무엇일까?

1. 종합부동산세, 양도소득세, 보유세 등 세금 인하

정부는 집을 오로지 거주공간으로만 생각하고, 다주택자나 고가주택 소유 자들을 불로소득으로 여겨 그 모든 것을 환수하겠다는 의지와 초점을 두고 강력한 규제 일변정책을 추진했습니다. 하지만, 어느 나라든 부동산 즉 집은 거주 공간이며서, 더블어 경제적 큰 재화로 생각하는 국민들의 정서 사이에서 괴리가 너무나 컸습니다.

2. 민간주택임대사업자 회복

주택공급시장에서 공공의 역할도 중요하지만, 모든 공급을 공공기관에서 해결할 수 없기 때문에, 그 동안 90% 이상을 민간 주택임대시장이 전월세 임대시장 역할을 담당했던 시장상황을 투기가열로 일축하여 민간주택임대 사업자 규제 및 말소정책은 현 임대차 시장을 불안하게 만들고, 젊은이들 사이에서 ‘영끌’ 또는 ‘이생망’이라는 신조어가 생길 정도로 과열된 주택 매매시장을 만들었습니다.

3. 금융규제 완화

주택담보대출 및 신용대출 등 금융규제로 인하여, 15억원 이상 초고가 구 입시 주택담보대출 금지되었고, 규제지역 내 주택 구입을 위해 주택담보 대출을 받는 경우 주택 가격과 관계없이 6개월 내 기존주택 처분 및 전입 의무가 부과되었습니다. 또한, 기존의 전세대출을 받은 후 투기지역 또는 투기과열지구 내 3억원 초과 아파트를 구입할 경우 전세대출을 즉시 회수하는 추가 조치로 계속 상승되는 주택매매시장에서 결국 현금 여유있는 보유자들만 주택을 구입 할 수 있게 되었습니다. 그로 인해 주택담보대출을 통해서 실거주를 희망하는 사람들에게는 진입장 우선적으로 정부가 실시해야 할 대책은 무엇인지 벽이 높아져 주택매매시장의 양극화는 더욱 가중화 되었습니다.

* 현 정부의 부동산정책에서 우선적으로 개선해야 할 상황을 간략하게 말씀 드린다면, 부동산 각종 세금인하로, 주택매매시장에서 세금문제로 인하여 사상최대 증여로 돌리려는 매도자의 물건이 매매시장으로 나올 수 있도록 해야 하면, 민간주택임대사업자들에게 의무만 강조하지 말고, 혜택을 주어 전월세 임대시장이 안정화 시켜야 하며, 금융규제완화로 전세임차인들에게 주택담보대출 이용하여 실거주 주택을 마련할 수 있도록 기회를 주여야 한 다고 생각됩니다.*